Imóvel rendendo R$ 80 mil por ano em aluguel por temporada. Pessoa física paga até R$ 22 mil de imposto pelo Carnê-Leão. PJ no Simples Nacional paga R$ 4,8 mil. Diferença: R$ 17.200 por ano que ficam no seu bolso, dentro da lei. Esse é o caminho que esse artigo destrincha, com passo-a-passo, custos reais e o que muda com a Reforma Tributária.
O cálculo direto: pessoa física vs PJ no Simples
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A maioria dos proprietários ainda recolhe imposto pelo Carnê-Leão como pessoa física. É a opção mais cara e mais arriscada. Veja na prática:
| Cenário | Receita anual | Imposto pago | Líquido no seu bolso |
|---|---|---|---|
| Pessoa Física (Carnê-Leão) | R$ 80.000 | R$ 22.000 (até 27,5%) | R$ 58.000 |
| PJ no Simples Nacional · Anexo III | R$ 80.000 | R$ 4.800 (6%) | R$ 75.200 |
São R$ 17.200 por ano de economia, ou cerca de R$ 1.430 por mês que você deixa de mandar pra Receita e passa a usar como quiser. Em 5 anos, são R$ 86 mil. E essa economia é totalmente legal e estruturada.
Por que pessoa física é a opção mais cara
Quando você recebe aluguel como pessoa física, a Receita aplica a tabela progressiva do IRPF mensalmente, via Carnê-Leão. As alíquotas:
- Até R$ 2.259,20/mês: isento
- De R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65: 7,5%
- De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05: 15%
- De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68: 22,5%
- Acima de R$ 4.664,68: 27,5%
Com R$ 80 mil de receita anual, você cai automaticamente na faixa máxima. E o pior: como pessoa física, você não pode deduzir despesas operacionais do imóvel contra essa receita (limpeza, comissão de plataforma, manutenção, energia). Tudo que entra é tributado.
O caminho dos 6%: PJ no Simples Nacional Anexo III
Aluguel por temporada é classificado pela Receita como prestação de serviço de hospedagem, não como aluguel residencial puro. Isso é a chave que abre o Simples Nacional.
O CNAE correto é 5590-6/03 (Outros tipos de alojamento não especificados anteriormente) ou 5510-8/02 (Apart-hotéis), que entram no Anexo III do Simples Nacional. Faixas de alíquota:
| Receita anual | Alíquota nominal | Alíquota efetiva inicial |
|---|---|---|
| Até R$ 180 mil | 6% | 6% |
| R$ 180 mil a R$ 360 mil | 11,2% | ~8,2% |
| R$ 360 mil a R$ 720 mil | 13,5% | ~10% |
| Acima até R$ 4,8 mi/ano | 16% a 33% | 11% a 19% |
Pra um imóvel rendendo até R$ 180 mil por ano, você fica permanentemente na faixa de 6%. Mesmo com 2 ou 3 imóveis somando R$ 250 mil/ano, a alíquota efetiva fica em torno de 8%; ainda assim 70% mais barata que pessoa física.
Passo-a-passo: como abrir sua PJ em 5 etapas
O melhor formato pra esse caso é a SLU (Sociedade Limitada Unipessoal), criada justamente pra empreendedor solo. Não precisa de sócio. Não exige capital social mínimo. Limita sua responsabilidade ao patrimônio da empresa.
1. Defina nome e atividade (CNAE)
Nome empresarial à sua escolha. CNAE primário 5590-6/03 (alojamento) ou 5510-8/02 (apart-hotel). Confirme com seu contador qual encaixa melhor com o município onde o imóvel fica, porque algumas prefeituras tratam diferente.
2. Contrate um contador (online já resolve)
Toda SLU é obrigada por lei a ter contador. Mas hoje tem opções de contabilidade online por R$ 195 a R$ 600 por mês (Contabilizei, Agilize, Conta Azul, etc), que cuidam de tudo: abertura, declarações mensais, DAS, balanço anual. Contador tradicional cobra R$ 1.000+. Pra começar, online resolve.
3. Registro na Junta Comercial
O contador faz isso pra você. Custos: taxas da Junta Comercial entre R$ 500 e R$ 1.500, dependendo do estado. Mais alvarás municipais quando exigidos.
4. Optar pelo Simples Nacional
Após CNPJ emitido, o contador faz a opção pelo Simples Nacional na Receita Federal. Janela: até o último dia útil de janeiro de cada ano (empresas novas têm 30 dias após constituição).
5. Emitir notas fiscais e pagar o DAS mensal
A partir daí, toda receita do aluguel por temporada vira nota fiscal de serviço de hospedagem. O contador calcula o DAS (Documento de Arrecadação do Simples) que você paga até o dia 20 do mês seguinte. Tudo num único boleto que reúne IRPJ, CSLL, PIS, Cofins, ISS e CPP.
Tempo total de abertura: em torno de 15 a 30 dias úteis, do contrato com contador até o CNPJ emitido e habilitado.
Custo total real de operar como PJ no Simples
Pra ninguém ser pego de surpresa, custos anuais aproximados pra um imóvel rendendo R$ 80 mil/ano:
| Item | Custo anual |
|---|---|
| DAS Simples Nacional (6% sobre R$ 80k) | R$ 4.800 |
| Contabilidade online (R$ 250/mês) | R$ 3.000 |
| Pró-labore + INSS sobre o pró-labore | R$ 1.700 (mínimo) |
| Total como PJ | ~R$ 9.500/ano |
| Vs. pessoa física (apenas IRPF) | R$ 22.000/ano |
Mesmo somando contador, INSS e pró-labore, o caminho como PJ continua quase R$ 12,5 mil mais barato por ano do que ficar como pessoa física. E há um bônus: você passa a contribuir com INSS, que conta como tempo de aposentadoria.
Reforma Tributária 2026: sem pânico, Simples mantido
Tem muita gente vendendo medo. Vamos ao que é fato:
- O Simples Nacional foi mantido na Reforma Tributária. O Ministério da Fazenda confirmou: empresas no Simples seguem pagando o DAS mensal normalmente, sem alterações em 2026.
- A Receita Federal desmentiu publicamente a notícia falsa de que "todo proprietário que aluga por temporada vai pagar imposto novo em 2026".
- A Lei Complementar 227/2025 reduziu as hipóteses em que pessoa física vira contribuinte de IBS/CBS no aluguel curto. Hoje só vira contribuinte quem tem mais de 3 imóveis E receita anual acima de R$ 240 mil.
Conclusão: pra a esmagadora maioria dos proprietários (1 a 3 imóveis, receita até R$ 240 mil/ano), a reforma não muda nada. E quem está como PJ no Simples está ainda mais protegido.
Quando NÃO compensa virar PJ
Sendo honesto: nem todo caso compensa. Não vale a pena abrir empresa se:
- Receita anual abaixo de R$ 30 mil: o custo fixo do contador come boa parte da economia
- Você aluga só 2 a 3 meses por ano: a sazonalidade extrema desbalanceia o cálculo
- O imóvel está em nome de espólio ou herança ainda em inventário: precisa resolver a sucessão antes
Pra qualquer imóvel rendendo a partir de R$ 40 mil/ano, a economia é grande e o risco é baixo.
Onde a Dália entra
A Dália Stays gerencia o aluguel por temporada de proprietários no Brasil inteiro. Como parte da nossa operação, orientamos cada cliente a estruturar a operação fiscal da forma que paga menos imposto legalmente. Trabalhamos com contadores parceiros especializados em hospedagem, que já abriram dezenas de SLUs pra proprietários do nosso portfólio.
Você não precisa entender de Anexo III, CNAE ou Carnê-Leão. Tudo que você precisa fazer é falar com a gente, mostrar seu imóvel, e a gente cuida do que vem depois: análise de mercado, projeção de receita, abertura da empresa via parceiro, e operação completa do aluguel.
Aviso responsável: Este artigo é educacional. Cada caso depende do CNAE aprovado pelo município, do faturamento real, e da situação fiscal do proprietário. Antes de abrir empresa, consulte um contador. A Dália indica parceiros que fazem essa análise sem custo na primeira conversa.